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プロジェクトストーリー #03天神開発

PROJECT STORY #03

会社初となる天神地区での
大規模開発事業を推進中。
福岡の新たな
ランドマークとなる
オフィスビルを目指す。

参加者プロフィール

  • Y.A
    開発事業本部・部長
    2008年入社

    住宅の企画・開発を主として担当。2014年6月より現職。
  • Y.N
    開発事業本部・課長
    1997年入社

    パークプレイス大分や木の葉モール橋本など、商業施設の開発を多く手がけ2012年6月より同事業本部所属。
  • G.T
    開発事業本部
    2008年入社

    設計事務所などで建築設計に携わり入社後は主に設計監理を担当。
  • J.A
    開発事業本部
    2014年入社

    前職は設計会社。
    開発事業本部では一番の若手。

※すべて取材当時の情報です。

事業概要
国家戦略特区による建物の高さ制限の緩和や福岡市独自の容積率の緩和等を活用し、福岡市・天神の明治通り周辺の古いビルの建て替えを促進する「天神ビッグバン」。福岡地所では当地区において所有するビルを新オフィスビルに建て替えるプロジェクトを進めている。先進のセキュリティやITの設備などハイスペックなオフィス機能を備え、低層階にはカフェやレストランなどもテナントとして入る計画で2020年頃に竣工予定。このエリアでの再開発の先陣を切る事業であり、当社にとって新たな歴史の始まりとなる重要なプロジェクトである。
当プロジェクトにはどんな背景や
ビジョンがあるのですか。
Y.A :
決して一等地とはいえない場所をいかに開発能力や加工力を用いて付加価値を与え、企業としての存在価値を上げていくか。それが約50年の当社の主な取り組みで、福岡市博多区住吉のカネボウ跡地に開発した複合商業施設「キャナルシティ博多」をはじめとした事業です。実績を積み上げる中で福岡一の繁華街である天神で大規模開発を、という機運が高まり、市の「天神ビッグバン」ともタイミングが合致して天神開発へと踏み出しました。
Y.N :
東京の丸の内や他エリアのビルには負けない最新のスペックを備え、都市間競争の中でもしっかり勝負していけるオフィスビルを開発することを計画しています。福岡地所のDNAとも言えるのですが、様々な付加価値を付けることにより、街を活性化したり、楽しくするというのもテーマです。当社も参加している「天神明治通り街づくり協議会」(注1)の活動や行政とも連動してビルの建て替えだけでなく、通りの舗装や地下道の設置など周辺の整備も実施計画に盛り込んでいます。 (注1)西日本鉄道株式会社を中心とした明治通り地区約17haの地権者などで組織された、明治通りをより良い通りにして天神の街の活性化を目指す協議会。略してMDC。
開発はどういうプロセスで行われ、
今、このプロジェクトは
どういう段階ですか。
Y.A :
一般的な開発の流れは大きく ①用地の取得(既存ビルがある土地の場合が多い) ②その土地の最適利用を反映した事業コンセプトの決定 ③建築計画作成 ④行政の手続きや建設の発注 ⑤建設工事、完成したら建物で収益を得る(売却、運用など)こととなります。今回のプロジェクトの場合は、地区整備計画として行政との協議やMDCの取り組みも並行して進めているのが通常とは異なる点です。
Y.N :
現在は段階的に進めていた用地取得や、容積率の緩和のための行政や地権者の方との協議がまとまった状況です。これからいよいよ新ビルの設計をまとめ上げ、建て替えに入るというフェーズ(段階)を迎えることになります。
プロジェクトにおいて
それぞれどういう役割を
果たしているのですか。
Y.A :
当初は建築計画を束ねる役を担っていましたが、部長になってからは事業全体の責任者として指揮を執る立場です。プロジェクトに関わるメンバーの個々の才能と長所をうまく活かしながら、チームとしてまとまって事業を推進できるように皆と密にコミュニケーションを取ることを心がけています。
Y.N :
用地取得に際し関係者の方々(地権者の方など)との交渉や行政との協議、事業にまつわる数字の組み立てなど、設計を除いた事業全般に携わってきました。特に100名以上もいらっしゃる地権者の方をはじめ、多くの関係者の方々との交渉は心を砕いた職務です。
G.T :
基本構想段階では設計事務所の方と一緒にこの敷地でどういう建物をどの程度のボリュームで建てられるのかを検討し、事業性などを社内で確認して案を作り上げていきました。計画が具体化し実際に建物をどういうデザインにしていくかというフェーズに入ってくると、今回の事業のプロジェクトに適した世界中の建築家をリストアップし、部長と各国を回り建築家の方々に事業内容を説明してコンペへの参加をお願いしました。国内を含め4カ国5社からご提案をいただき、昨年、採用するプランが決まったという状況です。
Y.A :
海外のいろんな建築家の方とお会いする中で「福岡地所を知っていた」とたびたび言われてありがたかったです。過去、当社が手がけてきた開発が地方都市の小さなプロジェクトであっても、建築的にも事業的にも、いろんな意味合いで注目されてきたということを再確認しました。先人が培ってきたものを繋げていくためにも、われわれもここで頑張らねばとの思いを強くした次第です。
J.A :
今は主に用地の取得などを担当しており地権者の方などとの交渉に携わっています。前職では用地の取得の経験はなかったのでいろいろ勉強しつつ仕事に励んでいます。私は世界的にも一目置かれる建物を作る福岡地所に入ったら面白いことができそうだと思ったのがこの会社を志望した大きな理由です。東京の会社に勤めていたのですが、いつか地元福岡に戻って地域の街づくりに貢献したいとずっと思っていて、いろんなタイミングが重なり現在に至っています。
Y.A :
キャリアや経歴などはそれなりに仕事を与えるのに重要な要素でもありますが、やる気があって能力のある社員には新人でも重要な仕事を任せるという風土が当社にはあります。彼女も例外ではありません。ハードさはあるでしょうが、自身の能力を最大限発揮して会社にも地域にも貢献してほしいと思っています。
J.A :
はい。大事な業務を任されるのは責任がある分、意欲も湧いてきます。当社には下の者が上の方と議論させてもらえる雰囲気があり、のびのびと仕事をさせていただいています。
このプロジェクトに
携わる中での
難しさややりがいなどを
お聞かせください。
Y.A :
この事業は大きな枠組みでは社会貢献や街づくりでもあります。福岡の街がもっと活性化し、当社も収益を上げて元気になるというプラスの循環を目指しています。それは当社の利潤ばかりを求めても、地域貢献だけを考えても成立しません。プラスの循環を持続していくためのバランスの取り方が難しい。経営陣が求める価値と社会が求める価値はいったい何なのかと、絶えずわれわれはより正確にタイムリーに理解するよう努めなければなりません。
Y.N :
地権者をはじめとする関係者の方々との交渉においては、立場の違う方たちの意見や意識を集約する大変さがあります。とにかく何度も先方のもとに足を運んでじっくり話を聞くということを積み重ねました。だからこそようやく同意がいただけた時の喜びもひとしおです。開発事業には長い時間がかかるものですが、一つ一つの業務を遂行するにつれ、ビルや施設がオープンして街の景色や人の流れが変わる劇的な瞬間に近づいているという高揚感も増す。それは開発事業に携わる醍醐味ではないかと思います。
G.T :
社内でもかなり重要視されているプロジェクトなので、建築設計に関してもより細部にわたり検討が行われます。経営陣に説明する際にも、さまざまなケースを想定して複数の図面を描いて準備します。通常のプロジェクトの10倍くらいの労力と時間を要しているだけに、検討を重ねて一同が「これがいいね」と一つの案に収束した時の充実感も大きいです。また海外の建築家に当社に来ていただいてプレゼンテーションをしてもらったコンペの場に担当者として立ち会えたことはとても刺激になりました。
J.A :
入社して1年4ヶ月ではありますが、これまで地権者の方とお話をさせていただく中で、「福岡地所さんにこの土地をお任せしたらきっと面白くしてくれる」という言葉を聞かせていただいた時にこの仕事をしていて良かったと感じました。
Y.N :
彼女はわが部では一番の若手とはいえ、自分で調べて自分で積極的に実行するタイプで、どんな仕事をぽんと渡しても最終的にはこなしてしまう。 日々成長していると感じています。
Y.A :
最近ちょっと悩むようになりましたね。いろんな仕事において自分なりに組み立てて、自分なりのロジックを描いて進めていく中で、自分で正しいと思って組み立てたはずが果たしてこれが最良なのかと自分で悩んでいる。それは成長の証しです。
J.A :
仕事の規模に関らず、「担当者としてどのように進めたいか」を尊重してもらえる風土が当社にはあり、それが自身の成長に大きくつながっていると感じています。
今後の抱負をお聞かせください。
J.A :
当社が描いている、既存のものとはちょっと違う街づくりをもっと強く発信できるようになり、周辺エリアの連鎖的開発につなげていけたらと思います。
G.T :
これから設計フェーズの終盤になり、工事発注という建物を作る上で要となる局面に入っていきます。このプロジェクトのビジョンでもある、福岡都心部の連鎖的再開発の先駆けとなることで、街の活性化が会社の発展につながる好循環を生みだすことに繋げていけるプロジェクトになるようにいっそう努力していきたいです。
Y.N :
福岡が国内だけでなくグローバルな都市間競争を勝ち抜くためにも、海外企業も数多くテナントとして入っていただけるビルや街になるようにしていきたいです。それだけの高い志を持って取り組むべき開発物件だと捉えています。
Y.A :
当社初となる天神地区における開発プロジェクトは始まりの一歩であり、その先の構想も描きつつあります。とはいえ、今、われわれがやるべきは、目の前にあるこのプロジェクトを成功裏に終わらせること。アジアの交流拠点都市を目指す福岡の新たなランドマークとなるような建物にすることが最大のミッションです。その達成に向かってこれからも全力を注いでいきます。